Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [16, с.52].
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.
С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководство вались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога ос новной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа посто янный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным ин ститутам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависи мости от ставки погашения.
Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволю ционного периода в России можно выделить следующие:
- повышенное внимание к проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
- преобладание земельного ипотечного кредита;
- определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
- ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частно сти, для акционерных земельных банков - 60 процентов оценочной стоимости не движимости;
- развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
- выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
- основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
- обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
- резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);
Сатьи по теме:
Цели банковского сектора
Банковский сектор как один ключевых компонентов финансовой системы призван соответствовать целям, аналогичным тем, которые сформулированы для финансового рынка в целом, а именно:
1) обеспечивать трансформацию внутренних сбережений в инвестиции с наименьшими трансакционными издержками;
2) способс ...
Положения ГК РФ о потребительском кредите
Правовое регулирование отношений, возникающих между кредитором и заемщиком в связи с предоставлением последнему потребительского кредита осуществляется в соответствии с Параграфом 2 главы 42 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и некоторыми иными нормативными акта ...
Оценка эффективности привлечения заемного капитала
для предприятия
Банковский кредит представляет в современных условиях один из наиболее дорогих видов привлекаемого заемного капитала, поэтому обеспечению условий эффективного его использования на предприятии должно уделяться первостепенное внимание. Критерием такой эффективности выступают следующие условия:
- ур ...