Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка [29].
Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки [17].
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.
Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
– желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
– описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
– источник первоначального платежа;
– назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;
– биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
– сведения о работе и источниках дохода;
– сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:
%
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:
Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика – не более 30% чистого дохода заемщика:
Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30–50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту [23].
Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» – выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
Сатьи по теме:
Система управления процессами в Западно-Сибирском банке
ОАО «Сбербанк России»
История ОАО «Сбербанк России» началась 170 лет назад, в 1841 году. За почти два столетия банк завоевал статус крупнейшего финансового института страны.
Сбербанк сегодня – это современный универсальный банк, который предлагает широкий спектр услуг для всех групп клиентов, активно участвует в социа ...
Характеристика «Россельхозбанка»
Руководствуясь целями создания Банка, современным представлением о его месте в банковской системе и целями государственной аграрной политики, миссия ОАО «Россельхозбанк» на перспективу состоит в следующем:
Обеспечение доступного, качественного и эффективного удовлетворения потребностей сельскохоз ...
Анализ деятельности иностранных банков на российском рынке
В российском финансовом сообществе ведутся оживленные дискуссии о том, как повлияет на отечественную банковскую систему набирающее силу трансграничное оказание финансовых услуг, и предстоящее вступление России в ВТО придает этому вопросу дополнительную остроту. Усиление на российском рынке роли ба ...