Источники финансирования ипотечного кредита

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, – то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

3) капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [25, с. 50].

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка [9, c. 487].

Необходимо сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые в соответствии с определенными требованиями, предоставляет межрегиональную ликвидность и фактически выводит денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [19, c.33]. Государственная гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера [10, c.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным андеррайтингом заемщиков (т.е. оценкой кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также качества предмета залога [18, c.43]), определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.

Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России". Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика. Проект финансируется также правительствами Швейцарии и Нидерландов [10, c.250].

Сатьи по теме:

Теоретические аспекты функционирования аукционов
Аукцион [от лат. auctio (auctionis)] - 1) публичная продажа имущества предприятий, ценных бумаг или произведений искусства без каких-либо заранее установленных условий; 2) способ продажи отдельных видов товаров в виде публичного торга, проводимого в заранее установленном месте и в заранее обозначе ...

Классификация ценных бумаг
Содержанием ценной бумаги являются имущественные права. Имущественные права и ценная бумага, воплощающая в себе данные права, соединены в единое целое. Одно без другого при определении того, какой документ может считаться ценной бумагой, существовать не может. Поэтому такой документ и называется ц ...

Принципы и условия кредитования
Кредитование предприятий и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдение принципов кредитования, которые представляют собой главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требова ...