Третья группа проблем в ИЖК

Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.

Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).

Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.

Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м2.

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.

Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.

Сатьи по теме:

Принципы построения и структура современной банковской системы России
Современная банковская система Российской Федерации создана в результате реформирования государственной кредитной системы, сложившейся в период централизованной плановой экономики. Банки в Российской Федерации создаются и действуют на основании Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О б ...

Общие методические подходы, используемые при оценке эффективности деятельности коммерческого банка
Системный подход к анализу эффективности деятельности коммерческого банка должен включать сбалансированную систему показателей, учитывающих все существенные аспекты его деятельности. Сбалансированная система показателей позволит проводить всесторонний анализ взаимосвязей внутри банка, своевременно ...

Разновидности документов, удостоверяющих передачу суммы займа
Документами, удостоверяющих передачу суммы займа, являются расписка заемщика и платёжное поручение. Расписка заемщика признается письменным доказательством, подтверждающим заключение договора займа и удостоверяющим передачу заимодавцем денежной суммы. По договору займа одна сторона передает в собс ...