Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации

Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [2, ст.1]

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество [2, ст.5]:

- земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Заемщик

- Кредитор (банк)

- Ипотечное Агентство

- Инвесторы

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках [27, с.21].

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Риэлтерская компания;

- Оценочная компания;

- Страховая компания;

- Государственный регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные службы;

- Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Сатьи по теме:

Анализ деятельности банков в 1998 году
Проблемы ухудшения финансового состояния банков связаны не только с ошибками в управлении банками. Сегодня главная проблема состоит в способности банков адаптироваться к новым макроэкономическим условиям функционирования. Адаптация к ведению своего хозяйства в условиях падения доходности на всех с ...

Анализ активов и пассивов коммерческого банка
Баланс является основной необходимой информацией для проведения анализа активов и пассивов, при условии, что данные в нем корректны и отражены в соответствии со стандартами бухгалтерского учёта. Но для подробного и тщательного анализа необходим не только синтетический, но и аналитический баланс. ...

Регулирование взаимоотношений брокерских контор и их клиентов
Взаимоотношения клиентов и брокерских фирм складываются на основе заключаемых ими договоров и соглашений. Таких соглашений может быть несколько. Во-первых, это договор на брокерское обслуживание, который заключается обычно с постоянным клиентом на определенный срок. Во-вторых, договор на информаци ...